Daň z převodu nemovitostí se řídí zákonem č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí.

Jak praví § 9, předmětem daně z převodu nemovitostí je úplatný převod nebo přechod vlastnictví k nemovitostem. Týká se to i spoluvlastnictví - při zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitostem je předmětem daně z převodu nemovitostí úplatný převod nebo přechod podílu nebo části podílu, o který se sníží hodnota podílu převodce, který měl před vypořádáním. Podílem spoluvlastníka se přitom pro účely daně z převodu nemovitostí rozumí souhrn hodnot všech jeho podílů na nemovitostech, které jsou předmětem vypořádání.

Pokud se jedná o převod nebo přechod vlastnictví k nemovitosti z bezpodílového spoluvlastnictví manželů nebo do bezpodílového spoluvlastnictví manželů, platí daň každý zvlášť a jejich podíly se považují za stejné, pokud není dohodnuto jinak.

A dále, předmětem daně je rovněž bezúplatné zřízení věcného břemene při nabytí nemovitosti darováním.

Daň platí obvykle ten, kdo inkasuje peníze, tedy prodávající. Ovšem pozor, má to háček – kupující je ze zákona ručitelem, takže pokud prodávající daň nezaplatí, může ji Finanční úřad chtít po kupujícím. Kupující, respektive nabyvatel, dále platí daň v případech nabytí nemovitosti při výkonu rozhodnutí, vyvlastnění, konkursu nebo vyrovnání, vydržením nebo ve veřejné dražbě.

Aby to nebylo tak jednoduché, někdy platí daň převodce i nabyvatel zároveň, a to jde-li o výměnu nemovitostí. Výměna se považuje za jeden převod a převodce i nabyvatel jsou povinni platit daň společně a nerozdílně. Daň se vybere z převodu nemovitosti, jejíž cena je vyšší.

Na nebohé poplatníky je přichystána ještě jedna past. Podle dikce zákona se totiž za předmět daně považuje úplatný převod vlastnictví k nemovitostem i tehdy, když následně dojde k odstoupení od smlouvy!

Sazba daně z převodu dosahuje výše 3%, kterážto hodnota se počítá z prodejní ceny dle smlouvy o převodu. Nemyslete si však, že na stát vyzrajete, když si do smlouvy dáte cenu nižší a zbytek třeba dostanete v hotovosti. Při prodeji nemovitosti a placení daně je totiž zapotřebí i odhad, přičemž základ daně se stanovuje buď dle prodejní ceny nebo dle odhadu, podle toho, která suma je vyšší.

Na koho se daň vztahuje? Jednoduše řečeno, prakticky na každého. Tedy i na přímé příbuzné, na rozdíl např. od daně dědické.

Jak však bylo zmíněno na začátku, existují určité výjimky, kdy se daň platit nemusí. Jsou přesně stanoveny zákonem a většinou se týkají státu a firem. Z hlediska občana jsou nejvýznamnější osvobození u převodů z družstev, konkrétně:
- bezúplatné převody bytů a nebytových prostorů z vlastnictví bytových družstev do vlastnictví členů - fyzických osob, jde-li o bezúplatné převody uvedené v ustanovení § 24 odst. 1 až 4 zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů a
- převody rodinných domků a garáží a bytů z majetku družstev do vlastnictví členů těchto družstev - fyzických osob, jejichž nájemní vztah k rodinnému domku, garáži nebo bytu vznikl po splacení členského podílu (dalšího členského vkladu) těmito členy nebo jejich právními předchůdci

Dále je zajímavé osvobození u novostaveb, kdy osvobozen je první úplatný převod nebo přechod vlastnictví:
- ke stavbě, která je novou stavbou, na niž bylo vydáno pravomocné kolaudační rozhodnutí, nebo je dokončenou novou stavbou nebo rozestavěnou novou stavbou a stavba nebyla dosud užívána, s výjimkou zkušebního provozu, nebo
- k bytu v nové stavbě a k bytu, který vznikl změnou dokončené stavby a byt nebyl dosud užíván, jde-li o převod bytu podle zvláštního právního předpisu

Podrobný výčet všech osvobození od daně z převodu nemovitostí najdete např. zde: http://www.sagit.cz/pages/lexikonheslatxt.asp?cd=74&typ=r&levelid=da_277.htm

Ještě je vhodné zmínit, že poplatník musí podat přiznání k dani z převodu nemovitostí správci daně nejpozději do konce tří měsíců od zapsání vkladu práva do katastru nemovitostí. Ke dni podání daňového přiznání se také vztahuje povinnost tuto daň uhradit.

Autor: Michal Hamšík